Les étrangers qui souhaitent investir dans l’immobilier résidentiel en Israël doivent prendre en compte les implications fiscales américaines et israéliennes de leur investissement. Alors qu’Israël impose des taxes différentes sur les investissements étrangers dans l’immobilier israélien, les États-Unis ont pour politique d’imposer leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux et se réservent le droit de ne pas respecter la plupart des dispositions de la convention fiscale à cette fin. Étant donné que la convention fiscale sur l’immobilier en Israël donne le droit de première action à Israël sur les revenus provenant de l’immobilier situé en Israël, nous allons d’abord examiner la taxation israélienne de ces investissements, puis les stratégies de planification fiscale générale et américaine.
Considérations fiscales israéliennes
Les investisseurs étrangers souhaitant acheter un bien immobilier en Israël doivent connaître les taxes locales suivantes: taxe à l’achat, taxe à la plus-value et impôt sur le loyer.
La taxe à l’achat ( masrechisha ) est imposée lors de l’acquisition du bien immobilier. Le taux de la taxe à l’achat sur les investisseurs non israéliens pour 2016 est fixé à 8% du premier achat de 4 896 615 NIS (environ 1 255 000 USD) du prix d’achat et à 10% du solde du prix. Au cours des sept premières années suivant leur aliyah, Olim chadashim a droit à des taux d’imposition plus bas sur la taxe à l’achat: 0,5% sur le premier 1 734 225 NIS (environ 444 600 USD) du prix d’achat et 5% sur le reste du prix.
Les investisseurs non israéliens doivent également payer une taxe d’appréciation ( masshevach ) au taux de 25% de la valeur de la propriété lors de la vente. Les résidents israéliens, y compris olim chadashim, peuvent prétendre à une exemption de cette taxe s’ils ne possèdent qu’une seule propriété pendant au moins 18 mois et que le prix de vente ne dépasse pas 4,5 millions de NIS. Cette exemption n’est pratiquement pas disponible pour les investisseurs non israéliens, l’autorité fiscale israélienne exigeant que les autorités fiscales locales confirment que les contribuables ne sont pas propriétaires d’autres biens immobiliers dans leur pays de résidence. Cette documentation est rarement délivrée par les autorités fiscales étrangères.
Taxe sur les revenus de location
En ce qui concerne la taxation des revenus de location, les contribuables israéliens et non israéliens peuvent choisir entre trois régimes fiscaux:
Exonération fiscale maximale de 5 030 NIS par mois et paiement de l’impôt marginal sur la tranche imposable à partir de 31% (cette exemption s’applique uniquement aux contribuables qui possèdent une seule propriété)
Paiement d’une taxe forfaitaire de 10% sur tous les revenus de location.
Paiement des taux d’imposition marginaux réguliers israéliens après réclamation des dépenses déductibles. Ces taux pour 2016 sont de 31% pour les revenus annuels allant jusqu’à 237 600 NIS, de 34% pour les revenus supplémentaires jusqu’à 496 920 NIS et de 48% pour les revenus restants. Les contribuables âgés d’au moins 60 ans ont droit à des taux d’imposition plus bas.
Une déclaration de revenus israélienne doit être produite auprès de l’administration fiscale israélienne pour pouvoir déclarer les revenus de location et payer les impôts sur le revenu à payer à Israël. Les investisseurs individuels qui utilisent le régime n ° 2 ne seront pas tenus de produire une déclaration de revenus israélienne si leur seul revenu provient de loyers et que leur revenu de location annuel ne dépasse pas 334 000 NIS. Ils doivent payer la taxe soit sur une base mensuelle, soit dans les 30 jours suivant la fin de l’année d’imposition. Une forme abrégée spéciale est utilisée à cette fin.
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